Kira sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili hükümlerinde detaylı olarak düzenlenmiş olup, diğer sözleşmelerden farklı bazı özelliklere sahiptir. Bilhassa konut ve çatılı iş yeri kiraları, tamamen kendine özgü nitelikler taşır. Aşağıda uygulamada karşılaşılan ve kira sözleşmesinin tarafları arasında ihtilaf yaratabilecek bazı durumlarla ilgili bilgilere yer verilmiştir. Bunların bir kısmı dayanağını doğrudan kanundan almaktayken, bir kısmı ise yargı kararlarına dayanmaktadır:

• Kanundaki düzenlemelerin kira sözleşmesi ile kiracı aleyhine değiştirilmesi yasaktır.
• Kira sözleşmesinin yazılı olarak yapılması şart olmayıp, durumun hal ve koşullarından kira ilişkisinin varlığı anlaşılıyorsa kira sözleşmesi kurulmuş sayılır.Örneğin, kiracı tarafından kira bedeli adı altında ödenen bedeller kiraya veren tarafından herhangi bir itiraza uğramaksızın kabul ediliyorsa, yazılı bir anlaşma olmasa daha kira sözleşmesinin var olduğu kabul edilecektir.
• Kira sözleşmesi 1 yıl süreli yapılmış olsa dahi, kararlaştırılan sürenin sonunda kiracı tarafından feshedilmediği takdirde sözleşme 1’er yıllık periyotlarla yenilenir. Bu yenileme periyotları 10 yıl boyunca devam eder ve sözleşmenin tüm şartları (kira bedelinin her yıl artışı hariç) aynen geçerli olarak yürürlükte kalmaya devam eder. Kiraya verenin, sözleşmenin süresinin sona erdiği gerekçesiyle kiracınıın tahliyesini sağlaması mümkün değildir. Bu durumun aksi sözleşmeye yazılsa ve kiracı tarafından imzalansa dahi geçersizdir. “Kararlaştırılan sürenin sonunda kira sözleşmesi yenilenmez, kendiliğinden sona erer” şeklindeki bir madde geçersizdir, hüküm doğurmaz.
• Kira artış oranı 12 aylık TÜFE oranı üzerinde kararlaştırılamaz. Kararlaştırılsa dahi geçersizdir. 12 aylık TÜFE ortalaması üzerinde bir oran sözleşmede yer aldığında, 12 aylık TÜFE ortalaması uygulanır. (Bu oranın altında bir oran kararlaştırılmışsa geçerlidir, Kiraya Veren buna rağmen TÜFE ortalaması üzerinden artış talep edemez).

Kira tespit davası açılabilmesi için sözleşmenin imzalanmasının üzerinden 5 yıl geçmiş olması gerekir. Daha kısa bir sürede kira tespit davası açılabileceğine dair sözleşme hükümleri geçersizdir.

• Kira bedelinin süresinde ödenmemesi halinde sözleşmenin kendiliğinden sona ereceği yönündeki düzenlemeler geçersizdir. Kira bedelini süresinde ödemeyen kiracıya en az 30 günlük süre verilmesi gerekir. Sözleşme ile bu sürenin kaldırılması veya daha kısa bir süre kararlaştırılması mümkün değildir.
• Kira bedelini süresinde ödemeyen kiracı, kendisine verilen an az 30 günlük süre içinde kira bedelini ödemezse, ikinci bir ihtara gerek kalmaksızın, temerrüde düşmüş olur ve mahkemeden tahliyesi istenebilir. Kiracı temerrüde düşmüş dahi olsa, mahkeme kararı olmadan tahliye edilmesi mümkün değildir.
• Kiracı, kira bedelini süresinde ödemediği için aynı kira yılı içinde iki kez ihtar edilirse, kira döneminin sonunda açılacak dava ile tahliyesi talep edilebilir. Örnek: 0cak 2025’te imzalanan 1 yıllık kira sözleşmesinde kiracı her ayın 5’inde kira ödemek zorunda olmasına rağmen Şubat ayı kirasını ödememiş, Kiraya Veren tarafından kendisine ihtar gönderilmiş ve 30 günlük süre verilmiştir. Bu süre içinde kira bedeli ödenmezse ikinci bir ihtara ve kira döneminin sonunu beklemeye gerek kalmadan tahliye davası açılabilir. 30 günlük süre içinde kira bedelini öderse, ancak aynı kira dönemi içinde (yani Aralık 2025’e kadar) herhangi bir kirasını daha süresinde ödemediği için Kiraya Veren tarafından kendisine ikinci kez ihtar gönderilirse bu durumda 30 günlük süre içinde kirasını ödese dahi kira döneminin sonunda tahliyesi mahkemeden talep edilebilir.
• Tahliye taahhütnamesi kira sözleşmesi ile aynı tarihte imzalanırsa veya şarta bağlanırsa (“kira bedellerini süresinde ödemezse tahliye edecektir” gibi) geçersizdir. Tahliye taahhütnamesinin tarih kısımlarının boş olması (güncel yargı kararlarına göre) geçersizlik nedeni değildir.
• Kira sözleşmesinin Kiraya Veren tarafından feshedilmesi sözleşme ile belirli bir süre önceden ihtar edilme şartına bağlanmışsa, tahliye nedenlerinden biri söz konusu olsa bile bu ihtar şartına ve süresine uyulması gerekmektedir. Örneğin, mevzuat hükümlerine göre ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilmesi için kiraya verenin ihtarda bulunma zorunluluğu bulunmamaktadır. Ancak sözleşmede kiraya verenin sözleşmeyi feshedebilmesi fesih tarihinden belirli bir süre önce ihtarda bulunma şartı öngörülmüşse, Kiraya verenin bu şarta uymadan tahliye davası açması halinde davası reddedilecektir.
• TBK m.344 uyarınca kira bedelinin mahkemece yeniden belirlenebilmesi için kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 5 yılın dolmuş olması gerekir. 5 yıllık süre dolmadan kira bedelinin TBK m.138 uyarınca yeniden belirlenebilmesi çok istisnai bir durum olup, mevcut yargı uygulamasında 5 yıldan önce açılan kira uyarlama davaları kabul görmemektedir.
• Kira sözleşmesinde kira artışına ilişkin herhangi bir düzenleme yoksa, kira bedeli sözleşme süresi boyunca değişmeyecektir (TBK m.344 uyarınca 5 yıl sonunda kira tespit davası açılabilir ancak 5 yıllık süre dolana kadar kira bedelinin arttırılması mahkemeden talep edilemez).
• TBK m.350 uyarınca ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için, ihtiyaç sahibi olduğu ileri sürülen kişi kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerden biri olmalıdır. Bunlar dışında kalan bir kişinin ihtiyacına dayanılarak tahliye talep edilemez. Örneğin, tüzel kişinin ihtiyacı için tüzel kişinin ortağının mülkiyetinde bulunan bir taşınmazın tahliyesi talep edilemez.
• TBK m.350 uyarınca açılan ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında önemli olan ihtiyaç sahibi olduğu ileri sürülen kişinin ihtiyacının gerçek ve samimi olmasıdır. Kiracının ihtiyaç durumunun bu davada herhangi bir önemi olmayıp, örneğin kiracının aynı il sınırları içinde birden fazla taşınmazı bulunması dahi tahliye davasında önem arz etmez.
• Kiralanan taşınmazın mülkiyetini sonradan edinen kişi, şayet bu taşınmaza ihtiyacı varsa bu ihtiyaca dayanarak tahliye talep edebilir. Ancak bunun için, taşınmazı devraldığını devir tarihinden itibaren 1 ay içinde yazılı olarak kiracıya bildirmesi şarttır. Bu bildirimde kiracıya 6 ay süre verip bu süre sonunda tahliye davası açabilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir. Örneğin: Kira sözleşmesi 01.01.2025 tarihinde imzalanmıştır. Yeni malik taşınmazı 01.09.2025 tarihinde devralmıştır. Bu durumda yeni malikin kiracıya 6 ay süre vermesi gerekmez. 01.10.2025 tarihinden önce kiracıya ulaşacak şekilde yapacağı yazılı bildirimle sözleşmeyi, 31.12.2025 tarihi itibariyle feshedeceğini ihtar edebilir. Tahliye davasını da bu tarihten sonra açabilir. Ancak edinme tarihi örneğin 01.03.2025 ise bu durumda ihtarı 01.04.2025 tarihinden önce kiracıya iletmeli ve 6 ay süre vermelidir.
• TBK m.355’e göre “Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür”. Ancak bu hükmün uygulanabilmesi için taşınmazın icra yoluyla boşaltılmış olması şarttır. Örneğin, kiraya veren tarafından kiracıya ihtar gönderilmiş ve taşınmaz bu ihtara istinaden kiracı tarafından tahliye edilmişse, kiracının bu madde uyarınca tazminat talep edebilmesi mümkün değildir. Aynı şekilde, kiraya veren tarafından kiracıya dava açılmış, dava devam ederken veya dava bittikten sonra ancak mahkeme ilamı icra müdürlüğü yoluyla infaz edilmeden önce taşınmaz tahliye edilmişse kiracının TBK m.355 uyarınca tazminat talep edebilme imkânı bulunmamaktadır.
• Kiralanan taşınmazın herhangi bir nedenle el değiştirmesi veya kiracının vefat etmesi tek başına sözleşmeyi fesheden nedenler değildir.
• Kiralanan taşınmaz üzerinde ipotek ya da haciz varsa ve taşınmazı kiracı kullanmaktayken ipotek ya da haciz alacaklısı tarafından taşınmazın icra ihalesi yoluyla satışı yoluna gidildiyse iki ihtimal bulunmaktadır:

1. Kira sözleşmesi, ipotek/haciz konulmasından önce imzalanmış ve tapuya şerh edilmişse ya da noterde düzenlenmişse ihale yoluyla taşınmazı devralan kişinin kiracıyı kiracının rızası olmaksızın tahliye etmesi mümkün değildir.
2. Kira sözleşmesi ipotek/haciz konulmasından sonra imzalanmış ya da ipotekten/hacizden sonra imzalanmasına rağmen noterde düzenlenmemiş veya tapuya şerh ettirilmemişse ihale yoluyla taşınmazı devralan kişi, kiracıya 15 gün süre vererek tahliyesini talep edebilir ve kiracının bu ihtara rağmen taşınmazı tahliye etmemesi halinde icra mahkemesinden tahliyesi istenebilir.

• Kira sözleşmesi, tahliye nedenlerinden herhangi biri söz konusu olsa dahi (taraflar tahliye hususunda mutabık kalamamışlarsa) ancak mahkeme kararı ile sona erer. Bu durumda, tahliyeye ilişkin mahkeme ilamı kesinleşene kadar kira sözleşmesi yürürlükte olup, kiracı tarafından kira bedeli ödeme borcu devam eder. Aynı nedenle, tahliye davası açılmış ve devam ediyor olmasına rağmen, şartları mevcutsa kira tespit davası açılması da mümkündür. Zira kira tespit davası sonucunda mahkemece verilecek hüküm geçmişe dönük etki gösterecek olup, tahliye davası kesinleşene veya kiracı tarafından taşınmaz tahliye edilene kadar kira bedelleri işlemeye devam edeceğinden kira bedelinin de tahliye anına kadar tespiti her zaman mümkündür.
• Taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi yoksa, kişinin taşınmazdaki ikameti “işgal” niteliğinde olup, mülk sahibi tarafından açılacak dava bir tahliye davası değil, el atmanın önlenmesi (müdahalenin men’i ) davasıdır ve bu davada Sulh Hukuk Mahkemesi değil Asliye Hukuk Mahkemesi görevlidir. İşgalci konumundaki kişiden talep edilebilecek bedel de kira bedeli değil, ecrimisil tazminatıdır. Mülk sahibi, işgalci konumunda bulunan kişiden kira bedeli adı altında bedel tahsil eder ve bu hususta herhangi bir ihtirazi kayıt ileri sürmezse, kira ilişkisinin kurulduğu kabul edilebilecektir.
• Mahkeme tarafından kiracının tahliyesine karar verilmesi ve bu tahliye kararının kesinleşmesine karşın kiracının taşınmazı tahliye etmemesi durumunda kira sözleşmesi artık ortadan kalktığı için kiracı taşınmazda “işgalci” durumuna düşer. Bu durumda kiracı Yargıtay kararları uyarınca “hakkı olmayan yere işgal” suçunu işlemiş olur. Bu suç için 6 aydan 3 yıla kadar hapis cezası öngörülmüştür.
• Kiralanan taşınmazın bulunduğu ana taşınmazın ortak giderlerine (aidat vs) katılma konusunda kiracı ve mülk sahibi müteselsilen sorumludur. Bir başka deyişle, kira sözleşmesi uyarınca aidatları kiracının ödeyeceği kararlaştırılmış olsa dahi, kiracı tarafından aidat ödemeleri yapılmadığı takdirde, yönetim tarafından aidatların mülk sahibinden tahsili yoluna gidilebilir.
• Kira sözleşmesinde kararlaştırılan depozito, üç aylık kira bedelini aşamaz. Şayet aşıyorsa bu durumda üç aylık kira bedelini aşan kısmı geçersiz kabul edilecek ve böylelikle kiracı tarafından depozitonun üç aylık bedeli aşan kısmının iadesi talep edilebilecektir.

Yukarıdaki içerikte yer alan tüm bilgiler tavsiye niteliğinde olup, yasa ve/veya içtihat değişikliği yaşanması halinde geçerliliğini yitirebilir. Ayrıca hak kaybı yaşamamanız için tüm hukuki ihtilaflarda bir avukattan destek alınması önerilir. 1136 sayılı Avukatlık Kanunu hükümleri saklıdır.

Bu makalenin içeriği münhasıran Av. Dr. Burak Hamza Er tarafından hazırlanmış olup tüm hakları saklıdır. Kaynak gösterilmeksizin veya Av. Dr. Burak Hamza ER’in yazılı izni alınmaksızın kullanılamaz, yayımlanamaz, çoğaltılamaz, kopyalanamaz, dağıtılamaz veya herhangi bir suretle yayılamaz. Kaynak gösterilmeksizin veya Av. Dr. Burak Hamza ER’in yazılı izni alınmaksızın oluşturulan içeriklerin tespiti halinde yasal yollara başvurulacaktır.