TBK M.347 UYARINCA BELİRLİ SÜRELİ KONUT VE ÇATILI İŞ YERİ KİRALARINDA 10 YILLIK UZAMA SÜRESİ SONUNDA KİRACININ TAHLİYESİ

Türk Borçlar Kanunu, konut ve çatılı iş yerleri bakımından özel düzenlemeler ve sınırlamalar getirmiştir. Bu sınırlamalardan biri de kiraya verenin fesih hakkına ilişkindir. Türk Borçlar Hukuku sisteminde kural, tarafların kararlaştırdıkları süre sonunda sözleşmenin sona ermesidir. Ancak bu kurala, konut ve çatılı iş yerleri bakımından istisna getirilmiş olup, sözleşme özgürlüğü ilkesi bu konuda kiraya veren aleyhine sınırlanmıştır (Esasında getirilen prensip kiracı aleyhine de sınırlama içermektedir. Zira kiracı da 15 günlük bildirim süresine uymaması halinde kararlaştırılan süre bitmesine rağmen sözleşmeyle bağlı kalmaya devam etmektedir. Ancak fesih imkânı kiracıya her yıl tanınmakta, kiraya verene ise 10 yıllık uzama süresi sonunda tanınmaktadır. Bu nedenle, sözleşmenin tarafları arasında nispet yapıldığında söz konusu düzenlemenin kiracıya nazaran kiraya veren aleyhine kaleme alındığı söylenebilir).

Bu hususu (“Bildirim Yoluyla Fesih”) düzenleyen TBK m.347’nin 1. fıkrasının 1. ve 2. cümlelerine göre: Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. 

Görüldüğü üzere, konut veya çatılı iş yeri kiralamasını konu alan bir kira sözleşmesi kaç yıllık akdedilmiş olursa olsun, taraflarca kararlaştırılan bu sürenin sonunda sona ermeyecek ve kiracı tarafından bildirim sürelerine uyularak feshedilmediği müddetçe 1’er yıllık periyotlarla uzayarak yürürlükte kalmaya devam edecek, uzayan dönemlerde sözleşmenin tüm koşulları aynen geçerli olacaktır.

Kiracı lehine getirilen bu düzenleme, kiraya verenin sonu belirsiz bir süre boyunca kira sözleşmesi ile bağlı kalması anlamına da gelmemektedir. Nitekim aynı maddenin 1. fıkrasının 3. Cümlesinde bu süreye bir sınır getirilmiştir: Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Kanun koyucu TBK m.347/1’in ilk iki cümlesi ile sözleşme özgürlüğüne kiracı aleyhine sınırlama getirmiş, üçüncü cümlesi ile de bu sınırlamanın sınırlarını çizmiştir.

Bu durumda, konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiraya veren, kanunda yer alan diğer tahliye nedenlerinden birinin bulunmadığı durumlarda, sözleşmeyi salt kararlaştırılan sürenin sona ermesi gerekçesine dayanarak ancak 10 uzama yılının tamamlanmasından sonra ve TBK m.347’de yer alan bildirim sürelerine uyarak feshedebilecektir.

“Uzama yılı” kavramı ile kastedilen süre uygulamada dikkatten kaçabilmekte, sözleşmenin imzalanmasından itibaren 10 yıllık süre hesaplanarak hataya düşülebilmektedir. Oysaki “uzama yılı”, sözleşmenin başlangıçtaki süresinin sona ermesinden itibaren işlemeye başlayacaktır. Örneklerle açıklamak gerekirse:

01.06.2015 tarihinde imzalanmış 1 yıllık bir konut kira sözleşmesi için

• Sözleşme süresi 31.05.2016 tarihinde sona erer.
• Kiracı, en geç 16.05.2016 tarihine kadar bildirimde bulunmak şartıyla sözleşmeyi 31.05.2016 tarihi itibariyle sona erdirebilir.
• Kiracı tarafından bildirimde bulunulmadığı takdirde sözleşme aynı şartlarla 1 yıl (31.05.2017 tarihine kadar) uzar (1. uzama yılı). Bu 1’er yıllık uzamalar kiracı 15 günlük bildirim süresine uyarak sözleşmeyi feshetmedikçe devam eder.
• 10. uzama yılı 31.05.2026 tarihinde sona erer.
• Kiraya veren, 10. Uzama yılını takip eden kira döneminin son gününden en geç 3 ay önce (yani en geç 28.02.2026 tarihinde) bildirimde bulunmak şartıyla sözleşmenin 31.05.2027 tarihinden sonra yenilenmeyeceğini bildirerek bu tarih itibariyle sözleşmeyi feshedebilir.
• Özetlemek gerekirse, 1 yıllık bir sözleşmenin TBK m.347 uyarınca kiraya veren tarafından feshedilebilmesi için en erken tarih, imza tarihinden 12 yıl sonraya tekabül etmektedir.

01.06.2015 tarihinde imzalanmış 5 yıllık bir çatılı iş yeri kira sözleşmesi için

• Sözleşme süresi 31.05.2020 tarihinde sona erer.
• Kiracı, en geç 16.05.2020 tarihine kadar bildirimde bulunmak şartıyla sözleşmeyi 31.05.2020 tarihi itibariyle sona erdirebilir.
• Kiracı tarafından bildirimde bulunulmadığı takdirde sözleşme aynı şartlarla 1 yıl (31.05.2021 tarihine kadar) uzar (1. uzama yılı). Bu 1’er yıllık uzamalar kiracı 15 günlük bildirim süresine uyarak sözleşmeyi feshetmedikçe devam eder.
• 10. uzama yılı 31.05.2029 tarihinde sona erer.
• Kiraya veren, 10. Uzama yılını takip eden kira döneminin son gününden en geç 3 ay önce (yani en geç 28.02.2030 tarihinde) bildirimde bulunmak şartıyla sözleşmenin 31.05.2031 tarihinden sonra yenilenmeyeceğini bildirerek bu tarih itibariyle sözleşmeyi feshedebilir.
• Kira sözleşmesinin 1 yıllık değil de daha uzun süreli olarak akdedildiği durumlarda, birinci uzama yılının 1 yılın sonunda değil kararlaştırılan sözleşme süresi sonunda başladığı hususu göz ardı edilmemelidir.

TBK m.348’e göre: Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.

Kanun koyucu, bildirimin geçerlilik koşulu olarak yazılı şekil şartı getirdiğinden, yazılı olarak yapılmayan bildirimler, bu bildirimin muhatabına ulaştığı ispat edilse dahi geçersiz olacak ve hukuki sonuç doğurmayacaktır.

Yazılı bildirimde esas olan, bildirimin muhataba ulaştığı tarihtir. Bu nedenle, yasal süresi içinde örneğin noter kanalıyla gönderilen bir fesih ihbar bildirimi, yasal sürenin geçmesinden sonra muhatabın eline ulaştığı takdirde hukuken sonuç doğurmayacaktır (6101 Sayılı TBK’nın Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunun geçici 2. maddesi gereğince TBK’nun 347.maddesi 01.07.2014 tarihinden itibaren uygulanmaya başlanacak olup, TBK 347.madde metninde de görüleceği üzere ihtar “…her uzama yılının bitiminden itibaren en az üç ay önce…” yapılmalıdır denilmekle, kanunun düzenlemesinden verilen üç aylık sürenin asgari süre olduğu, bildirimin uzama yılının bitimine üç ay kala kiracının elinde olmasının yeterli olduğu anlaşılmaktadır. T.C. Yargıtay 6.Hukuk Dairesi Esas: 2015/11403 Karar: 2016/4059 Karar Tarihi: 23.05.2016).

Örneğin, 01.06.2015 tarihinde imzalanmış 1 yıllık bir konut kira sözleşmesi için Kiraya veren, 10. Uzama yılını takip eden kira döneminin son gününden en geç 3 ay önce (yani en geç 28.02.2026 tarihinde) bildirimde bulunmak şartıyla sözleşmenin 31.05.2027 tarihinden sonra yenilenmeyeceğini bildirerek bu tarih itibariyle sözleşmeyi feshedebilir. Fesih bildiriminin en geç 28.02.2026 tarihinde kiracıya ulaşmış olması gerekir. İhtarnamenin 27.02.2026 tarihinde keşide edilmesi, ama kiracıya 02.03.2026 tarihinde tebliğ edilmesi halinde bildirim şartına uyulmadığından sözleşme kendiliğinden 1 yıl daha uzamış olacaktır.

Kiraya verenin süresinde ve usulüne uygun bildirimine rağmen kiracı tarafından taşınmazın tahliye edilmemesi halinde, kiraya veren dava açarak taşınmazın tahliyesini mahkemeden talep edebilecektir. TBK m.347’ye dayalı tahliye davası, 10. Uzama yılından sonraki her uzama yılının sonunda açılabilir. Uzama yılı sona ermeden dava açılması mümkün değildir.

Kiraya verenin TBK m.347’den doğan hakkını önceki yıllarda kullanmamış olması, devam eden yıllarda kullanmasına engel değildir. Önemli olan en az 10 yıllık uzama süresinin geçmiş olması, maddede yer alan bildirim sürelerine uyulması ve bildirimin yazılı şekilde yapılmış olmasıdır.

TBK m.347’ye dayalı tahliye davasında görevli ve yetkili mahkeme, kiralanan taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesidir. Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na eklenen 18/B maddesiyle kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesi dışında kalan kira uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartı olarak kabul edildiğinden, TBK m.347’ye dayalı olarak açılacak tahliye davalarında da arabulucuya başvurulmadan açılacak davalar dava şartı eksikliği nedeniyle usulden reddedilecektir.

Sürenin Yenilenmesi

Kira sözleşmesinin tarafları, sözleşme süresi içinde karşılıklı ve birbirine uygun iradelerini ortaya koyarak başlangıçta kararlaştırılan sözleşme süresini değiştirebilirler. Tarafların bu şekilde sözleşme süresini değiştirmeleri durumunda, TBK m.347’de yer alan sürelerin de buna göre değişip değişmeyeceği hususu tartışmalıdır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, bu konuda vermiş olduğu kararda “her yenileme sözleşmesi 10 yıllık süreyi yeniden başlatır” görüşünü benimsemektedir (Bkz. Yargıtay HGK, Esas: 2017/458, Karar: 2021/614 Karar Tarihi: 25.05.2021). Buna göre, tarafların yeni bir kira sözleşmesi akdetmeleri durumunda yenileme sözleşmesinin varlığı nedeniyle TBK m.347’deki süreler de yeni sözleşmedeki sürelere göre değişecektir.

Bizim de katıldığımız bu görüşe göre, kira sözleşmesinin bir protokol ile tadil edilmesi ve yeni bir kira sözleşmesi akdedilmesi aynı neticeleri doğurur. Zira mühim olan taraf iradelerinin karşılıklı ve birbirine uygun olmasıdır. Mevcut sözleşmenin belirli maddelerinde değişiklik yapılması, o maddeler özelinde yeni bir sözleşme olarak değerlendirilmelidir. Dolayısıyla, taraf iradeleri sözleşme süresinin değiştirilmesi (bir başka deyişle önceki dönemin tasfiye edilmesi) konusunda birleşmişse, bu mutabakatın TBK m.347’de yer alan sürelerin de buna paralel olarak değişmesini kapsadığı kabul edilmelidir.  Bu durumda, sözleşmenin bitiş tarihinin ötelenmesi ile uzama yılının başlangıcı da ötelenmiş olacaktır. Ancak sözleşmenin süresi ile ilgili değişiklik içermeyen tadil protokolleri, sözleşmenin süresinin değiştirilmesi ile ilgili açık bir irade beyanını yansıtmadığından, TBK m.347’de yer alan sürelerde değişikliğe sebebiyet vermez. Örneğin, salt kira bedelinin yeniden belirlenmesi veya kira artış oranının değiştirilmesi gibi tadil işlemleri sözleşmenin süresine etki etmeyeceği için TBK m.347 yönünden de değişiklik söz konusu olmaz (Doktrinde bazı yazarlar sözleşmenin esaslı unsurlarında değişiklik yapılması halinde, bu esaslı unsur süre dışındaki bir esaslı unsur olsa dahi, yeni bir sözleşmenin varlığından bahsedilebileceğini savunmaktadır. Diğer görüşe göre ise, yeni bir sözleşmenin imzalanmadığı, yalnızca belirli maddelerin tadil edildiği anlaşmalar kendiliğinden TBK m.347’deki sürelerin de değişmesi sonucunu doğurmaz. Bu konudaki görüşler, tartışmalar ve detaylı bilgi için bkz. Kürşad Yağcı, Belirli Süreli Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında On Yıllık Uzama Süresinin Başlangıç Anı ve Kiraya Verenin Fesih Bildiriminde Bulunabileceği En Erken Zaman Dilimi, İstanbul Hukuk Mecmuası, Yıl 2018, 76 (2), S.623-665, s.643 vd.).

Yukarıdaki içerikte yer alan tüm bilgiler tavsiye niteliğinde olup, yasa ve/veya içtihat değişikliği yaşanması halinde geçerliliğini yitirebilir. Ayrıca hak kaybı yaşamamanız için tüm hukuki ihtilaflarda bir avukattan destek alınması önerilir. 1136 sayılı Avukatlık Kanunu hükümleri saklıdır.  

Bu makalenin içeriği münhasıran Av. Dr. Burak Hamza Er tarafından hazırlanmış olup tüm hakları saklıdır. Kaynak gösterilmeksizin veya Av. Dr. Burak Hamza ER’in yazılı izni alınmaksızın kullanılamaz, yayımlanamaz, çoğaltılamaz, kopyalanamaz, dağıtılamaz veya herhangi bir suretle yayılamaz. Kaynak gösterilmeksizin veya Av. Dr. Burak Hamza ER’in yazılı izni alınmaksızın oluşturulan içeriklerin tespiti halinde yasal yollara başvurulacaktır.